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政策法规

朝鲜经济特区法规解读(三)

发表时间:2020-10-08 14:28

三、开发制度

李春日:早上好,康教授。

康正男:早上好!昨晚休息的怎样?

李春日:很好。昨晚我翻了翻两个经济特区法第二章的内容,发现罗先经济贸易区法的修正补充的版本和之前的版本有明显的区别,修正补充的内容几乎都是新的。当然黄金坪、威化岛经济区法是新颁布的,不存在比较问题。是这样吗?

康正男:是的。

李春日:两个经济区法的开发制度都有哪些内容构成?

康正男:两个经济区法的开发制度是由这么几项内容构成的:开发原则,开发计划及其变更,经济贸易区的开发方式,开发企业的批准,土地成片开发经营相关的土地出让合同,土地出让期限,取得房地产、颁发相关证书,土地使用权和建筑物的转让及租赁价格,土地使用权、建筑物所有权的变更及登记,建筑物及其附属物的拆迁与移建,开发工程的动工时间和计划性开发,农业土地、森林土地、水域土地的开发利用等。

李春日:黄金坪、威化岛经济区法的开发制度也和罗先经济贸易区法规定的内容基本相同,是吗?

康正男:可以这么看,但也有一些区别。

李春日:有哪些方面的区别呢?

康正男:经济特区的开发原则,经济区的开发计划及其变更,经济区的开发方式,开发企业的批准,土地出让合同,土地出让期限,建筑物和附属物的拆迁与移建,开发工程的动工时间,基础设施及公共设施建设,土地使用权和建筑物的转让和租赁价格,土地使用权、建筑物所有权的变更及登记等方面的规定基本相同。所不同的部分是在黄金坪、威化岛经济区法里没有规定关于农业土地、森林土地、水域土地的开发方面的问题。

李春日:下面我们就逐条解读一下两个经济区法的开发制度吧。您看可以吗?

康正男:好的。

李春日:首先谈谈两个经济区的开发原则吧。

康正男:好。两个经济区的开发原则分别在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十一条有明确的规定。

【罗先经济贸易区法】

第十一条(开发原则)
    经济贸易区的开发原则如下:
    (一)发挥经济贸易区及其周围的自然地理条件、资源及生产因素的比较优势;
    (二)节约并合理使用土地、资源;
    (三)保护经济贸易区及其周围的生态环境;
    (四)提高生产和服务的国际竞争力;
    (五)为贸易、投资等经济活动提供方便;
    (六)维护社会公共利益;
    (七)保障持续而均衡的经济发展。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十一条(开发原则)经济区的开发原则如下:
    (一)发挥经济区及其周围的自然地理条件、资源及生产因素的比较优势;
    (二)节约并合理使用土地、资源;
    (三)保护经济区及其周围的生态环境;
    (四)提高生产和服务的国际竞争力;
    (五)为贸易、投资等经济活动提供方便;
    (六)维护社会公共利益;
    (七)保障持续而均衡的经济发展。

李春日:开发原则在两个经济区法的法律规定内容上除了“经济贸易区”和“经济区”的区分外全部都一致。

康正男:是的。

李春日:在两个经济区的开发过程中要发挥经济区和其周边的自然地理条件、资源、生产因素的比较优势是什么意思?

康正男:在两个经济区开发过程中要发挥经济区和其周边的自然地理条件的比较优势是指要发挥两个经济区的气候、江、湖泊、大海、生物以及土壤等方面的优势;要发挥资源优势是指要发挥用于两个经济区的人力或物资来源的优势;要发挥生产因素的优势指的是要发挥作为生产过程中必要因素的劳动力和生产工具及劳动对象的优势。

李春日:为什么把两个经济区和其周边的自然地理条件、资源、生产因素的比较优势作为开发原则来制定?

康正男:两个经济区有着不同的特性。就看自然地理位置就明显不同。罗先经济贸易区因位于中国的东北和经由俄罗斯远东的入口,所以非常适合搞中介运输类的业务;黄金坪、威化岛区和中国之间有鸭绿江,所以非常适合搞技工贸一类的业务。这些条件是在周边地区不可能有的,是只有在两个经济区才独有的有利条件。在资源和生产因素方面,两个经济区也有这种有利条件。只有积极利用这些条件才能在两个经济区降低成本,促进地区开发。所以把发挥两个经济区和周边的自然地理条件、资源、生产因素的比较优势作为开发原则。

李春日:那为什么把节约并合理利用土地和资源的原则作为开发原则了呢?

康正男:尽管两个经济区的土地面积和资源有限,但在区域内的经济贸易活动的企业数量估计不会少,要满足这种需求就必须要在两个经济区的开发过程中节约并合理利用土地和资源。于是把节约并合理利用土地和资源的原则作为开发原则来规定的。

李春日:在两个经济区的开发过程中制定保护经济区和其周边的生态环境的条文有哪些意义?

康正男:生态环境是指给生物造成直接或间接影响的周边自然和社会的条件或状况。保护生态环境是与人和动物的生存有直接联系的非常重要的问题。但两个经济区的开发对造成经济区和其周边的生态环境破坏的可能性很大。所以,把这个问题作为经济区开发的重要原则来制定的。

李春日:在两个经济区的开发过程中要提高生产和服务的国际竞争力是指什么?

康正男:生产是创造人们在生活中所需的所有精神和物资财富的过程。服务并不直接生产财富,但却是在人们的物质文化生活中是必要的社会劳动过程。两个经济区是经济贸易活动密集的区域,经济区的基本就是生产和服务。所以,生产或服务的企业在两个经济区的开发过程中,应该提高在国际范围具有竞争力的力量和能力的原则下进行开发。

李春日:怎样理解在两个经济区开发的过程中,为贸易和投资类经济活动提供便利问题也被列为开发原则?

康正男:在两个经济区内贸易和投资类的经济活动都是把获得利润作为其目的的。这些目的在没有保障经济活动便利的情况下是很难得到实现的。比如,在两个经济区设立以组装某个产品为目的的企业,如果没有具备组装所需的零部件生产保障等条件,那么这个企业就很难实现自己的目的。所以,两个经济区应在充分保障贸易及投资类的经济活动条件的原则下进行开发。

李春日:在两个经济区的开发过程中,要维护社会公共利益的意思是?

康正男:在两个经济区的开发过程中,要维护社会公共利益是指在符合两个经济区内的所有机关、企业、团体、个人的公共利益的前提下进行开发。如果不顾社会公共利益,只顾个别的机关、企业、团体、个人的利益,两个经济区的开发及管理的总体目标就不可能实现。这就是把维护社会公共利益作为两个经济区的开发原则的理由吧。

李春日:在两个经济区的开发过程中要保障持续而均衡的经济发展是什么理由?

康正男:是为了避免两个经济区的开发侧重某一方面,而是要均衡开发。要把两个经济区开发成经济均衡发展的特区,才能圆满进行综合的经济贸易活动,直至实现国家把两个经济区指定为经济特区的目的。

李春日:接着我们讨论两个经济区的开发规划及其变更的话题吧。

康正男:两个经济区的开发规划及其变更的条款都在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十二条中均有规定。

【罗先经济贸易区法】

第十二条(开发规划及其变更)
    经济贸易区的开发应按经批准的开发规划进行。
    开发规划包括开发总规划、地区开发规划和详细规划等。
    开发规划的变更批准,由批准该规划的机关负责。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十二条(经济区开发规划及其变更)
    经济区的开发应按经批准的开发规划进行。
    开发规划的变更批准,由批准该规划的机关负责。

李春日:开发规划及其变更在两个经济区法的法律规定内容上除了“经济贸易区”、“经济区”的区别外,在其他内容的规定上也有一定的差异。

康正男:是的。

李春日:罗先经济贸易区的开发规划里包含了开发总规划、地区开发规划、详细规划等,那么这些规划之间的相互关系是怎样的?

康正男:这里所说的开发总规划是指罗先经济贸易区的总体规划。这个规划称为罗先经济贸易区开发总规划。像罗津港地区开发规划、先锋白鹤地区开发规划等地区开发规划是依据总体开发规划制定的。详细开发规划是依据地区开发规划制定的。这些规划由相关地区或具体的项目负责人来执行。

李春日:两个经济区的开发必须要按照获得批准的开发规划进行,而开发规划的变更批准是由批准相关开发规划的机关来执行,这里所说的批准机关是指哪个机关?

康正男:两个经济区的开发规划根据不同的规划,它的审查批准机关也不同。在罗先经济贸易区,其开发规划由中央特殊经济区指导机关负责;地区开发规划由罗先市人民委员会负责;详细规划(产业区和特定区域的详细规划)由罗先市人民委员会或管委会负责。黄金坪、威化岛经济区的详细规划由平安北道人民委员会审查批准。

李春日:与罗先经济贸易区法不同,在黄金坪、威化岛经济区法中没有提到开发规划的问题,这是为什么呢?

康正男:这与开发面积有关。罗先经济贸易区的开发面积很大,而黄金坪、威化岛经济区的开发面积很小。所以,黄金坪、威化岛地区是没有总体规划和地区开发规划的,而是直接进行详细开发规划。

李春日:下面就两个经济区的开发方式问题交流一下吧。

康正男:两个经济区的开发方式在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十三条都有相应的规定。

【罗先经济贸易区法】

第十三条(经济贸易区的开发方式)
    经济贸易区的开发可以采取将一定面积的土地由企业成片开发经营的方式,或将基础设施和公共设施特别许可企业建设、管理、经营的方式以及开发当事人之间协议约定的各种方式。
    开发企业可以引入其他企业建设基础设施及公共设施。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十三条(经济区的开发方式)
    黄金坪地区采用开发企业受让全部土地面积进行成片开发和经营的方式开发。
    威化岛地区按当事人之间约定的方式开发。

李春日:法律规定的开发方式在两个经济区法里有相当大的差异。是吗?

康正男:是的。

李春日:应该怎样理解罗先经济贸易区允许企业综合开发并经营一定的面积的方式?

康正男:这种方式也叫土地成片开发或综合开发经营方式。想以这种方式开发土地的企业先从土地出让机关(国土管理机关)租赁一定面积的土地之后,按照开发计划建设平整土地、上下水道、电力、热力、道路等公共设施,做成工业用地和其他建设用地就可直接经营。

李春日:能否说明一下在罗先经济贸易区给企业给予特殊的基础设施及公共设施的建设和管理、经营权的开发方式?

康正男:这种方式又叫特许经营方式。适用这种方式的情况是,罗先市人民委员会或受罗先市人民委员会委托的管委会向企业给予一定区域的基础设施及公共设施的建设和管理、经营权的特殊许可。得到特殊许可的企业按照相关开发计划开发之后,可以直接经营或以商业方法将设施移交给罗先市人民委员会或管委会。

李春日:罗先经济贸易区允许以开发当事人之间合约的方式等多种形式进行开发,这是为什么?

康正男:是为了给负责开发罗先经济贸易区的当事人提供便利。如果在区域开发时只采取土地成片开发经营方式或特许经营方式,那么即使开发当事人摸索出其他更为合理的开发方式也不可能适用。为了使得在区域开发过程中开发当事人可以采用除了土地成片开发经营方式或特许经营方式以外的方式,于是规定了这个条款。

李春日:开发企业在罗先经济贸易区建设基础设施或公共设施时,可以引入其他企业的规定是考虑到什么因素?

康正男:那也是为了给开发企业提供便利。负责开发一定区域的开发企业有可能在开发过程中,出现类似资金紧张或遇到基础设施及公共设施建设困难等多种问题。规定此条款就是为了在遇到这种困难时,开发企业可以引入其他企业继续建设基础设施或公共设施。

李春日:可是在黄金坪地区只允许开发企业租赁所有面积的土地,成片开发并经营。这是为什么呢?

康正男:这与黄金坪区域的开发面积有关。黄金坪地区的开发面积与罗先经济贸易区相比,小很多。所以在黄金坪地区制定了某一个开发企业租赁全部土地,综合开发并经营的方式。

李春日:为什么威化岛地区与黄金坪地区不同,允许以开发当事人之间合约的方式进行开发?

康正男:我们可以从把黄金坪、威化岛地区作为经济特区的最高人民会议常任委员会的政令上看出,黄金坪、威化岛经济区的开发首先从黄金坪地区开始开发。在制定发布黄金坪、威化岛经济区法的时候,还没有提交威化岛地区的开发问题。所以,此后的威化岛开发方式就规定,以开发当事人之间合约的方式来进行开发。

李春日:下面就了解两个经济区内开发企业的批准关系吧。

康正男:两个经济区就开发企业的批准问题都在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十四条里规定了相关的内容。

【罗先经济贸易区法】

第十四条(开发企业的批准)
    经济贸易区开发企业的批准采用由中央特殊经济区指导机关颁发开发事业权承认证书并通过管委会或罗先市人民委员会发给该企业的方式。
    由管委会或者罗先市人民委员会负责开发企业的委任、开发事业权承认证书的颁发申请。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十四条(开发企业的批准)
    经济区开发企业的批准采用由中央特殊经济区指导机关颁发开发事业权承认证书并通过管委会发给该企业的方式。

由管委会负责开发企业的委任、开发事业权承认证书的颁发申请。

李春日:两个经济区法的法律对开发企业的批准规定,从内容上有些差异,是这样吗?

康正男:是的。在罗先经济贸易区法里规定的批准机关是“管委会或罗先市人民委员会”,而在黄金坪、威化岛经济区法里规定的批准机关是“管委会”。

李春日:为什么中央经济特区指导机关必须要通过管委会批准开发企业?

康正男:这与两个经济区的特性有关。两个经济区是免签区域,但是中央经济特区指导机关并不设在经济区内。这种条件下如果直接由中央经济特区指导机关批准,那么开发企业要办理包括出入境在内的过境手续过于复杂。要想避免这种复杂性,就要把当事人之间的权利义务关系,从中央经济特区指导机关直接面对开发企业,转为由管委会来办理。这就是中央经济特区指导机关通过管委会向开发企业给予批准的原因。

李春日:与黄金坪、威化岛经济区法不同,在罗先经济贸易区法规定对开发企业的批准、开发企业的委任、开发事业权批准证书的发放申请机构是“管委会或罗先市人民委员会”,这是为什么?

康正男:这也是与两个经济区的特性有关。黄金坪、威化岛地区不仅面积小、而且又是岛屿,其全部区域都在管委会的管辖。但是罗先经济贸易区的开发面积大,罗先市人民委员会和管委会的管辖范围有区别。所以,在黄金坪、威化岛经济区法里规定的是“通过管委会办理”,而在罗先经济贸易区法里规定的是“通过管委会或罗先市人民委员会办理”。

李春日:两个经济区法规定对开发企业的委任、开发事业批准证书的发放申请由管委会来负责办理,这是为什么呢?

康正男:开发企业是负责开发两个经济区的当事人,而管委会是管理两个经济区开发事业的当事人。这种条件下授权管委会委任开发两个经济区的开发企业的权力,就是赋予了管委会选择两个经济区合适的开发主体的权力。开发事业权批准证书的发放申请也由管委会来办理,也是为了给开发企业提供便利。因为开发地区是免签区域,开发企业只需向当地管委会申请开发事业权批准证书,就可以完成相关手续,从而免去复杂的入境手续。

李春日:拿到开发权的企业,必须要涉及土地问题。下面就探讨一下有关土地出让合同的问题吧,您觉得怎样?

康正男:好,关于土地出让合同条款在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十五条里有详细规定。

【罗先经济贸易区法】

第十五条(有关土地成片开发经营的土地出让合同)
    以土地成片开发和经营的方式开发的,开发企业应与国土管理机关签订土地出让合同。
    土地出让合同包括出让期限、面积、区划、用途、出让金的支付期限和支付方式等其他所需事项。
    国土管理机关应向支付土地出让金的开发企业颁发土地使用证。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十五条(土地出让合同)获得开发工作权承认证书的开发企业须与国土管理机关签订土地出让合同。
    土地出让合同包括出让期限、面积、区划、用途、出让金的支付期限和支付方式等其他所需事项。

国土管理机关应向支付土地出让金的开发企业颁发土地使用证。

李春日:对土地租赁合同的规定内容在两个经济区法基本上一致,但也有些不同的描述部分。

康正男:是。

李春日:这两个条文的题目就不同,罗先经济贸易区法里是“有关土地成片开发经营的土地出让合同”,而在黄金坪、威化岛经济区法里是“土地出让合同”,这有什么特殊的理由吗?

康正男:没有特殊的理由。在罗先经济贸易区法里强调“有关土地成片开发”,是因为在土地成片开发经营的方式上一定会面临土地出让合同问题。

李春日:在罗先经济贸易区法的描述中有“以土地成片开发经营方式开发的开发企业”这样的条款,而在黄金坪、威化岛经济区法的描述是“得到开发工作权承认证书的开发企业”,这样不同的描述有什么其他理由吗?

康正男:在罗先经济贸易区允许土地成片开发经营方式、特许经营方式等多种开发方式。土地出让合同问题只是土地成片开发经营方式上涉及的问题。所以,为了更加明确这个问题限定了“土地成片开发经营方式”的提法。但因黄金坪、威化岛经济区只允许土地成片开发经营方式,所以没有必要强调这种提法。

李春日:两个经济区法规定了开发企业要和国土管理机关签订土地出让合同才能进行开发,那么这里所说的国土管理机关是指哪个机关?

康正男:是指道(直辖市)人民委员会国土环境保护部门。这是在2011

年11月29日由最高人民会议常任委员会政令第1995号修正补充的«朝鲜民主主义人民共和国土地出让法»里规定的。土地出让法第四条(土地出让合同的当事人)第二项明确规定“土地出让合同指定要与相关道(直辖市)人民委员会国土环境保护部门签订”。

李春日:土地出让合同应注明哪些内容?

康正男:土地出让合同要注明以下内容:土地的位置和面积,土地出让目的

与期限,土地用途和利用范围,总投资额和建设投资额,阶段性投资额,建设期限(阶段性建设计划、建设完成日期),土地出让价格和支付方式,特惠条件,制裁及纠纷解决方法,其他需要注明的内容等。

李春日:土地租赁费用是什么?

康正男:土地租赁费用是由土地出让机关(国土管理机关)把相应土地利用权交给土地租赁期望者(开发企业)作为对价而收取的费用。这层意思是说土地租赁费用是土地租赁关系的经济表现。

李春日:那由谁来制定价格呢?

康正男:土地租赁费用由谁来制定的问题是与土地租赁方法来决定的。在协商租赁的情况下土地租赁费用是在国家制定的范围内由土地出让机关和土地租赁者双方协商来决定;通过招标、拍卖租赁的情况下是以中标者报出的价格作为土地租赁费用。租赁已开发完的土地时土地租赁费用应该是土地租赁费用加上土地开发费用的总和。

李春日:听说有土地使用费,那么土地使用费用和土地租赁费用到底有什么区别呢?

康正男:土地使用费用和土地租赁费用是不同的概念。土地租赁费是土地租赁者(开发企业)因利用了国家所有的土地,而付给国家的费用。如果说土地租赁费用是土地租赁关系的经济指标,那么土地使用费是实现土地所有权的经济指标。

李春日:土地使用费由谁来支付?

康正男:土地使用费是由土地使用者来支付的。租赁土地的使用者是指从土地出让机关得到土地租赁的人、通过购买而得到土地使用权的人、土地的二次租赁者、以土地作为出资方式的合营企业和合作企业等。

李春日:那么土地使用费由谁来定价呢?

康正男:土地使用费是由国家价格制定机关来制定,每次制定的价格在四年内不发生变动,万不得已要变动的时候其变动幅度不得超过20%。

李春日:土地租赁费应在什么时间内付清?

康正男:土地租赁费应在签订土地出让合同之日起90天内付清全额款。如果是土地成片开发经营的企业,所租赁的土地面积较大时,应在土地租赁机关允许的期限内分期付清土地租赁费用。通过协商或拍卖租赁的土地,应在签订土地租赁合同之日起15天内支付相当于10%的履行担保金,而这个费用可以在之后的土地租赁费里抵扣。

李春日:如果不能按期付清怎么办?

康正男:如果土地租赁者不能按期支付土地租赁费,从到期之日起每天要支付0.05%的滞纳金。如果连续50天不能支付滞纳金时土地租赁合同将会终止。

李春日:拿到土地使用证是不是意味着土地租赁手续就结束了?

康正男:不是。土地使用证只是确认土地使用权利证书而已。如果没有土地使用证而使用了土地时,会没收土地上的设施或被要求恢复土地原样,并要支付罚款。土地租赁者(开发企业)向土地租赁机关支付土地使用费之后拿到土地使用证的同时,要及时到市、郡的国土管理机关进行登记。那样才能算完成了土地租赁手续。

李春日:土地租赁者是否可以改变土地出让合同中规定的土地用途?

康正男:土地租赁者应按照租赁土地的合同规定的用途使用其土地。因不得已的原因要变更土地租赁合同规定的内容,应向土地出让机关提出用途变更内容、投资规模变更内容等土地用途变更批准申请文件,得到批准之后,还要签订变更用途的补充协议。

李春日:土地出让期限也有要求吗?

康正男:有啊,有关土地出让期限问题,在罗先经济贸易区法和黄金坪、威化岛经济区法的第十六条里有相应规定。

【罗先经济贸易区法】

第十六条(土地出让期限)
    在经济贸易区,土地出让期限为自向有关企业颁发土地使用证之日起50年。
    经济贸易区内的企业可以在土地出让期限届满后,重新订立合同,继续使用该土地。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十六条(土地出让期限)
    在经济区,土地出让期限为自向有关企业颁发土地使用证之日起50年。
    经济区内的企业可以在土地出让期限届满后,重新订立合同,继续使用该土地。

李春日:关于土地出让期限,在两个经济区法的法律规定内容上除了“经济贸易区”和“经济区”的区别外内容上均没有差异。

康正男:是。

李春日:在两个经济区里土地出让期限不能超过50年吗?

康正男:不能。在外国投资关系的基本法《朝鲜民主主义人民共和国外商投资法》第15条(土地出让期限)第二项里规定了“土地出让期限最高为50年。”;在土地出让关系的基本法《朝鲜民主主义人民共和国土地出让法》第六条(土地出让期限)也规定了“土地出让期限要在50年内由合同当事人之间协商规定。”

李春日:在两个经济区法里规定企业在土地出让期限到期之后,重新签订合同就可以继续使用土地。这个手续要怎样办理呢?

康正男:要想延长土地出让期限时,必须在合同到期日的前6个月向土地出

让机关说明土地的位置、面积、用途、开发情况和延长理由、期限、投资计划等相关内容,提交投资意向书和用途变更申请在内的土地使用延长申请文件,并得到批准。延长土地使用的申请得到批准之后,要重新与土地出让机关签订土地出让合同,支付相应土地使用费后再次领取土地使用证,当然还要进行土地使用权的登记手续。

李春日:下面聊聊房地产的获得及相关证书方面的话题吧。

康正男:取得房地产及颁发相关证书的问题在罗先经济贸易区法的第十七条里有规定,而在黄金坪、威化岛经济区法里是没有相应的规定。

【罗先经济贸易区法】

第十七条(取得房地产、颁发有关证书)
    在经济贸易区内,企业依法可以取得土地使用权和建筑所有权。
    此时,相关机关应颁发土地使用证、建筑所有权登记证。

李春日:在罗先经济贸易区法里规定,企业根据规定可以获得土地使用权、建筑物所有权等。这是指什么规定?

康正男:这个规定指的是房地产管理规定、建筑物管理规定等。

李春日:目前在罗先经济贸易区有适用于土地及建筑物管理相关的规定吗?

康正男:有。比如«罗先经济贸易区土地出让规定»和«罗先经济贸易区土地、建筑物出资规定»、«罗先经济贸易区租赁土地附属物拆迁补偿规定»、«罗先经济贸易区建筑物转让及抵押规定»等。

李春日:«罗先经济贸易区土地出让规定»都有哪些内容构成?

康正男:«罗先经济贸易区土地出让规定»是2010年7月24日,由内阁决定第69号文件生效的。其构成的内容有一般规定,土地的出让方法,土地利用权的转让与抵押,土地的出让费和使用费,土地利用权的退还、制裁、解决纠纷等。

李春日:«罗先经济贸易区土地、建筑物出资规定»里规定的是哪些问题?

康正男:«罗先经济贸易区土地、建筑物出资规定»是2010年5月28日,由内阁决定第42号文件生效的。其内容主要规定了我国的机关、企业单位、团体在罗先经济贸易区为与外国投资企业共同创立企业,采取以土地使用权和建筑物所有权出资方式时,应有的权力和义务。

李春日:«罗先经济贸易区租赁土地附属物拆迁补偿规定»都涉及哪些内容?

康正男:«罗先经济贸易区租赁土地附属物拆迁补偿规定»是2010年5月28日,由内阁决定第41号文件生效的。这里规定的是有关租赁土地附属物拆迁补偿当事人的责任和义务。

李春日:租赁土地附属物拆迁补偿是什么意思?

康正男:是指租赁的土地附属物需要拆迁、废除或变更为其他用途时,要给所有权者支付相应的补偿费。租赁土地附属物包括建筑物、农作物、其他附属物。

李春日:建筑物补偿费是谁给谁支付的呢?

康正男:在已租赁的土地内如有建筑物时,应由土地租赁者向相关建筑物所有者支付相应的补偿费。建筑物包括住宅、公共建筑、厂房、仓库等。建筑物补偿费是在建筑物的拆迁或废除时发生的补偿费用。建筑物补偿费应该是参考以国家标准的建设单价和折旧年限之后的协议价格。

李春日:那么农作物的补偿费是谁给谁支付的呢?

康正男:在已租赁的土地内如有农作物的时候,土地租赁者应向有关农场支付补偿费。农作物包括在生长期内的粮食、素菜、水果、工艺作物等。农作物的补偿费是指铲除农作物或移植过程中发生的费用。其补偿费的额度应考虑到土地租赁之前最近的3年平均收获的粮食在那个期间的国际市场价格来换算的价格;不是当年收获的、多年的生长植物要移植到其他地方时发生的费用等。

李春日:那么其他附属物的补偿费是谁给谁支付的呢?

康正男:在已租赁的土地上有其他附属物时,土地租赁方应向有关附属物的所有者支付相应的费用。其他附属物包括墓地、水库、土地保护设施等。其补偿费是在迁移或废除时发生的费用。这个补偿费应该是按件计算或协商的价格。

李春日:«罗先经济贸易区建筑物转让及抵押规定»是指那些方面的规定?

康正男:«罗先经济贸易区建筑物转让及抵押规定»是2010年7月12日,由内阁决定第56号文件生效的。规定的是在罗先经济贸易区出现建筑物的转让及抵押情况发生时,当事人的权利和义务。建筑物的转让包括建筑物的买卖、交换、赠与、继承等;建筑物的抵押包括建筑物所有权。转让及抵押建筑物包括住宅、公共建筑、厂房和附属建筑等。在转让或抵押建筑物时,其土地使用权也同时被转让或抵押。

李春日:颁发土地使用权或建筑物所有权登记证的机关叫什么机关?

康正男:土地使用权证是土地租赁者在支付完土地使用费之后,由土地出让机关发放;建筑物所有权登记证是根据登记申请文件由管委会向建筑物所有者发放。所以,在这里指的发放土地使用权证的机关是平安北道人民委员会国土管理机构或罗先市人民委员会国土管理机构;发放建筑物所有权登记证的机关是指相应的特区管委会建筑物管理部门。

李春日:为什么在黄金坪、威化岛经济区法里没有规定关于取得房地产和颁发相关证书的问题呢?

康正男:没有特殊的理由。我们可以预见即将出台关于取得房地产和颁发相关证书的问题。

李春日:下面谈谈土地使用权和建筑物的转让和租赁价格方面的话题吧。

康正男:土地使用权和建筑物的转让及租赁价格在罗先经济贸易区法的第十八条和黄金坪、威化岛经济区法第二十条里有明确规定。

【罗先经济贸易区法】

第十八条(土地使用权和建筑物的转让及租赁价格)
    开发企业有权按照开发规划和基础设施建设的进展出让、租赁开发的土地和建筑物。
    此时,转让、租赁价格由开发企业确定。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第二十条(土地使用权和建筑物的转让及租赁价格)
    开发企业有权按照开发规划和基础设施建设的进展出让、租赁开发的土地和建筑物。
    此时,转让、租赁价格由开发企业确定。

李春日:有关土地使用权和建筑物的转让及租赁价格在两个经济区法的规定内容上基本一致。

康正男:是的。

李春日:出让土地和建筑物是什么意思?

康正男:出让土地和建筑物是指土地、建筑物的承租者得到土地、建筑物出让机关的批准之后,把承租的土地、建筑物的全部或部分使用权向第三者转让的意思。土地和建筑物的出让包括销售、二次租赁、赠与、继承等内容。

李春日:租赁土地和建筑物是指什么?

康正男:租赁土地和建筑物是指土地、建筑物出让机关从土地租赁者手中收取土地、建筑物的费用之后给予的土地、建筑物的使用权。土地和建筑物可以通过协商、拍卖、招标的方式租赁。通过协商租赁的情况是按当事人之间采取直接协商之后签订合同的方式进行;通过招标租赁的情况是租赁期望者在指定的时间内把租赁条件向出让机关以非公开方式提出,出让机关从参加招标的参加者当中选择提出有力的租赁条件的承租者的方式进行;通过拍卖租赁的情况是在指定的时间和场所,召集希望租赁的人以公开竞价的方式进行。

李春日:开发企业根据开发计划和基础设施建设的进度,可以将已开发的土地和建筑物转让和出租,这并不是指所有工程完工之后,而是在开发期间也可以转让、出租的意思。这样规定的理由是什么?

康正男:根据开发计划和基础设施建设的进度可以把其开发的土地和建筑物

转让和出租的规定,一句话就是想给开发者提供便利。两个经济区按照开发计划先从基础设施建设开始进行,而且大体上会分阶段进行。例如,罗先经济贸易区的开发分三个阶段进行,如果完成第一阶段的开发之后,开发企业把已开发的土地和建筑物向进驻的企业转让或出租时,获得相应的资金。开发企业随着资金周转的正常运行,会更快进入第二阶段的开发。

李春日:土地和建筑物的转让、出租价格允许开发企业自行决定是考虑到什

么因素呢?

康正男:因为开发的负责人是开发企业。通常情况下开发企业完成相应区域

的基础设施建设之后,通过把已开发完的土地和已建设的建筑物向入住企业进行转让、出租的方式获得利润。开发企业因直接进行工程开发,所以,比较准确掌握其开发成本和利润空间以及资金周转频率等。这就是让开发企业制定土地和建筑物的转让、出租价格的理由。

李春日:下面就讨论土地使用权、建筑物所有权的变更及其登记方法问题吧。

康正男:有关土地使用权和建筑所有权的变更和其登记方法,在罗先经济贸易区法第十九条和黄金坪、威化岛经济区法第二十一条有相关规定。

【罗先经济贸易区法】

第十九条(土地使用权、建筑物所有权的变更及其登记)
    经济贸易区内的企业在有效期内可以买卖、交换、赠与、继承方式对土地使用权和建筑物所有权进行转让、租赁、抵押。此时应办理土地使用证和建筑物所有权的变更登记手续,并换领土地使用证或建筑物所有权登记证。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第二十一条(土地使用权、建筑物所有权的变更及其登记)
    经济区内的企业在有效期内可以买卖、交换、赠与、继承方式对土地使用权和建筑物所有权进行转让、租赁、抵押。此时应办理土地使用证和建筑物所有权的变更登记手续,并换领土地使用证或建筑物所有权登记证。

李春日:土地使用权、建筑物所有权的变更及其登记的法律条款,在两个经济区法里大体上一致。

康正男:是的。

李春日:怎样理解企业在两个经济区拥有土地使用权和建筑物所有权的销售、交换、赠与、继承的权利?

康正男:允许销售指的是企业在收取土地使用权或建筑物所有权的相关费用之后向第三者进行销售的意思;允许交换是指企业在同等条件下互换土地使用权和建筑物所有权的意思;允许赠与指的是企业可以把土地使用权或建筑物所有权向第三者无偿转让的意思;允许继承指的是土地使用权者或建筑物所有者死亡的时候依据法律规定向指定的继承人或遗嘱、法院判决的继承人无偿给予土地使用权、建筑物所有权的意思。

李春日:在两个经济区内允许企业将自己所有的土地使用权和建筑物所有权进行抵押,这是什么理由?

康正男:这是为了在两个经济区让企业将承租的土地使用权和建筑物所有权作为向银行或其他金融机关贷款时的偿还担保。土地使用权或建筑所有权的抵押者叫抵押人,接受抵押的人叫抵押权人。

李春日:企业在有效期内允许将自己的土地使用权、建筑物所有权进行转让、出租或抵押的规定是为了什么?

康正男:规定了只能在土地出让合同或建筑物买卖合同里规定的期限内转让或出租、抵押土地使用权和建筑物所有权。比如,开发企业与国土管理机关签订的土地出让合同中注明土地租赁期限为50 年,开发期花了3年时间,那么剩下的租赁期限是47年。于是在47年内可以转让或出租、抵押土地使用权。

李春日:为什么企业要转让或出租、抵押土地使用权或建筑所有权时,必须进行土地使用权或建筑所有权的变更登记,重新领取土地使用权或建筑所有权的登记证?

康正男:因为转让、租赁、抵押的对象是房地产,所以必须要进行名义变更。例如,把土地使用权以买卖的方式进行转让时,出售者必须要到相关登记机关进行取消土地使用权的登记手续;购买者要进行土地使用权名义变更登记手续。如果当事人不进行名义变更手续,那么土地使用权的买卖关系就不成立。完成名义变更登记手续的同时原来的土地使用权或建筑物所有权登记证就自动失效。所以,必须要重新领取土地使用权或建筑物所有权登记证。

李春日:下面就聊聊建筑物、附属物的拆迁和移建的问题吧。

康正男:建筑物、附属物的拆迁和移建的相关规定在罗先经济贸易区法第二十条和黄金坪、威化岛经济区法第十七条里有详细规定。

【罗先经济贸易区法】

第二十条(建筑及其附着物的拆迁和移建)
    负责拆迁或移建的企业应拆迁或移建开发区内的公共建筑、住宅、附着物等,并搬迁居民,以保证开发工程不受影响。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十七条 (建筑及其附着物的拆迁和移建)
    负责拆迁或移建的企业应拆迁或移建开发区内的公共建筑、住宅、附着物等,并搬迁居民,以保证开发工程不受影响。

李春日:关于建筑物、附着物的拆迁和移建的规定在两个经济区法里没有任何区别。

康正男:是的。

李春日:负责拆迁和移建的机关、企业单位是指哪个单位?

康正男:在罗先经济贸易区是由罗先市人民委员会指定的机关、企业单位;在黄金坪、威化岛经济区是由平安北道人民委员会指定的机关和企业单位。由地方人民委员会指定的相关机关和企业单位必须要保障开发企业的正常进行,及时把开发区域内的公共建筑、住宅、附着物等拆迁或移建,并妥善安置居民。

李春日:由谁来承担拆迁、移建及居民安置费呢?

康正男:开发区域内的建筑物、附着物的拆迁、移建及居民安置费原则上要由平安北道人民委员会、罗先市人民委员会或管委会来承担。也可以以未来收入作为前提由平安北道人民委员会、罗先市人民委员会与管委会协商之后,让开发企业承担。如由开发企业来垫付上述费用时,事先会与开发企业进行协商。

李春日:那么开发工程的动工时间是怎样规定的呢?

康正男:开发工程的动工时间问题在罗先经济贸易区法第21条和黄金坪、威化岛经济区法第十八条里有相应的规定。

【罗先经济贸易区法】

第二十一条(开发工程的动工时间和有计划的开发)
开发企业须在开发区的建筑物和附着物的拆迁、移建工程结束之时开工实施开发。

【黄金坪、威化岛经济区法】
第十八条 (开发工程的动工时间)
开发企业须在开发区的建筑物和附着物的拆迁、移建工程结束之时开工实施开发。

李春日:开发工程的动工时间问题除了题目上的区别之外内容上是没有任何差异的。

康正男:是。条文的题目在罗先经济贸易区法里是“开发工程的动工时间和有计划的开发”,而在黄金坪、威化岛经济区法里是“开发工程的动工时间”。

李春日:开发企业要在完成开区内的建筑物、附着物的拆迁、移建工程之后,就要进入开发工程阶段。那么怎样去理解“之后”的期限呢?

康正男:可以看成建筑物和附着物的拆迁、移建工程完成之后的30天期限。当然在法律上是没有规定这个期限的条款。我在这里所说的大约30天是考虑到进入开发工程的准备时间之后推测出来的。

李春日:下面就解读农业土地、山林土地、水域土地的开发利用问题吧。

康正男:农业土地、山林土地、水域土地的开发利用问题在罗先经济贸易区法的第22条里有明确的规定,而在黄金坪、威化岛经济区法里是没有这些规定的。

【罗先经济贸易区法】

第二十二条(农业土地、山林土地、水域土地的开发利用)
    经济贸易区内的投资者可以以承包生产的方式开发利用农业土地、山林土地及水域土地。此时,应与相关机关签订合同。

李春日:什么叫承包生产方式?

康正男:这里所讲的承包生产方式是指把利用一定面积的土地生产出来的生产物,留下一部分之后,其他剩余的部分拿走或在当地以销售等形式进行处理的方式。比如,以承包生产方式开发利用农业土地(玉米地)时,合同期限为一年,开发利用者生产玉米之后,每町步(约合中国的15市亩)按3.5t上缴有关农业土地管理机关之后,剩余的部分自己拿走或在当地处理的方式就叫做承包生产方式。

李春日:在罗先经济贸易区可开发利用的农业土地、山林土地、水域土地指什么土地?

康正男:农业土地是指用于农作物生产的土地;山林土地是指已经是山林或预计是山林的土地;水域土地是指土地表面的低洼处积水的区域。湖水、沼泽、水库等占用的区域就属于水域土地范围。

李春日:为什么在黄金坪、威化岛经济区法里没有规定承包生产方式呢?

康正男:这与黄金坪、威化岛经济区的地理特性有关。这个地区土地平整,面积有限,特别是这个地区的开发预计通过成片开发经营的方式开发。所以,没有涉及承包生产方式。

李春日:基础设施及公共设施方面有哪些规定呢?

康正男:基础设施和公共设施的建设问题在黄金坪、威化岛经济区法的第十九条上有如下规定。

【黄金坪、威化岛经济区法】

第十九条(基础设施和公共设施建设)
    开发企业负责经济区的基础设施和公共设施建设,并享有基础设施和公共设施特许经营权。
    开发企业可以引入其他企业进行基础设施和公共设施建设。

李春日:在黄金坪、威化岛经济区的基础设施建设及公共设施建设要由开发企业承担,而且必须要拿到特许经营权才行,这是为什么呢?

康正男:这是为了减轻开发企业的负担,促进开发进度。通常情况下在基础设施建设过程中会遇到两个问题,一个是土地开发问题;另一个是公共设施的特许问题。土地开发由开发企业平整土地就可以完成,但机场、道路等公共设施的建设需要以提供特许经营权的方式进行。

李春日:允许开发企业把基础设施及公共设施的建设引入其他企业建设,这是因为什么呢?

康正男:因为有时候开发企业独自完成基础设施建设及公共设施建设会出现吃力的情况,考虑到开发企业的能力和资金状况等诸多因素,企业独自完成基础设施建设及公共设施建设较为困难时,可以引入其他企业进行开发,这样才能圆满完成开发任务。

李春日:这段时间我们一起探讨了两个经济区法的开发制度,我认为解读的比较细致,您觉得呢?

康正男:您满意就行。下次我们就可以讨论管理制度的问题了。


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